Khi mua căn hộ theo tuổi, tập quán Bát trạch lấy tuổi của gia chủ — người trụ cột sẽ sống trong căn hộ — để tra hướng, chứ không bắt buộc là người đứng tên hợp đồng hay sổ hồng. Người đứng tên là chuyện pháp lý, tài chính; người làm gốc cho hướng là chuyện tập quán. Hai vai này có thể trùng nhau, cũng có thể khác.
Với căn hộ chung cư, còn một câu hỏi nữa là hướng căn tính theo cửa chính hay ban công; câu hỏi này có bài riêng ở trang khác và bài này không lặp lại. Ở đây tập trung vào chuyện "theo tuổi ai" trong những tình huống mua bán hay gặp, bảng hướng căn nên ưu tiên theo từng cung, và cách đặt hướng vào danh sách tiêu chí chọn căn sao cho không bỏ lỡ căn tốt.
Ba vai hay bị lẫn: người đứng tên, người trả tiền, gia chủ
Người đứng tên. Là người có tên trên hợp đồng mua bán và giấy chứng nhận. Việc chọn ai đứng tên phụ thuộc vào điều kiện vay, tài sản chung hay riêng, kế hoạch thừa kế. Đây là quyết định pháp lý và tài chính, nên hỏi người có chuyên môn, không nên chọn theo tuổi.
Người trả tiền. Có khi là cha mẹ mua cho con, có khi là con mua cho cha mẹ, có khi hai vợ chồng cùng góp. Tập quán không lấy tuổi người trả tiền nếu họ không sống ở đó.
Gia chủ. Là người trụ cột của gia đình sẽ sống trong căn hộ. Đây là người được lấy tuổi để tra hướng căn, hướng bếp. Cha mẹ mua căn hộ cho con trai đã lập gia đình thì gia chủ là người con (hoặc vợ của con nếu đôi vợ chồng chọn vậy), không phải cha mẹ.
Khi ba vai trùng một người. Mọi thứ đơn giản: tra theo người đó. Phần lớn người mua căn đầu tiên khi còn độc thân rơi vào trường hợp này.
Khi ba vai tách ra. Ghi rõ từng vai, rồi lấy tuổi gia chủ cho hướng. Không có quy tắc nào bắt đổi người đứng tên để "hợp tuổi"; làm vậy có thể gây rắc rối pháp lý về sau.
Bảng hướng căn hộ nên ưu tiên theo cung phi gia chủ
Bảng dưới chia bốn hướng tốt thành hai bậc theo thứ tự nhiều người mua hay dùng (Sinh khí, Thiên y trước), và nêu hai hướng thường được tránh nhất. Hướng căn tính theo quy ước bạn đã chọn (cửa chính hoặc ban công):
| Cung phi gia chủ | Nhóm | Ưu tiên một | Ưu tiên hai | Thường tránh nhất |
|---|---|---|---|---|
| Khảm | Đông tứ mệnh | Đông Nam, Đông | Nam, Bắc | Tây Nam, Đông Bắc |
| Ly | Đông tứ mệnh | Đông, Đông Nam | Bắc, Nam | Tây Bắc, Tây |
| Chấn | Đông tứ mệnh | Nam, Bắc | Đông Nam, Đông | Tây, Tây Bắc |
| Tốn | Đông tứ mệnh | Bắc, Nam | Đông, Đông Nam | Đông Bắc, Tây Nam |
| Càn | Tây tứ mệnh | Tây, Đông Bắc | Tây Nam, Tây Bắc | Nam, Đông |
| Khôn | Tây tứ mệnh | Đông Bắc, Tây | Tây Bắc, Tây Nam | Bắc, Đông Nam |
| Cấn | Tây tứ mệnh | Tây Nam, Tây Bắc | Tây, Đông Bắc | Đông Nam, Bắc |
| Đoài | Tây tứ mệnh | Tây Bắc, Tây Nam | Đông Bắc, Tây | Đông, Nam |
Bậc ưu tiên chỉ có ý nghĩa khi bạn có nhiều căn tương đương. Một căn hướng Phục vị nhưng tầng đẹp, view thoáng, giá hợp lý tốt hơn nhiều so với một căn hướng Sinh khí nhưng bị chắn nắng gió hay sát đường cao tốc ồn ào.
Hai hướng "thường tránh nhất" là Tuyệt mệnh và Ngũ quỷ theo quan niệm. Hai hướng xấu còn lại (Lục sát, Hoạ hại) nhiều người vẫn chấp nhận nếu căn hộ tốt ở mặt khác.
Những tình huống mua bán hay gặp
Cha mẹ mua căn hộ cho con sắp cưới. Nhiều gia đình muốn tra theo tuổi con trai. Nếu đôi trẻ khác nhóm mệnh, nên để hai người tự chọn người làm gốc, vì họ là người sống ở đó. Cha mẹ đứng tên hay trả tiền không làm thay đổi điều này theo tập quán.
Con mua căn hộ cho cha mẹ già. Căn hộ dành cho ông bà ở thì tra theo tuổi ông hoặc bà, người trụ cột của hai cụ. Lúc này các yếu tố như thang máy, tầng thấp, gần bệnh viện, chợ, công viên quan trọng hơn hẳn chuyện hướng.
Mua để cho thuê. Phần lớn người theo tập quán không tra hướng theo tuổi mình cho căn đầu tư, vì mình không ở. Họ chọn theo những gì người thuê quan tâm: hướng mát, ít nắng chiều, gần chỗ làm, chỗ học. Một số người vẫn tránh những hướng xấu nặng theo tuổi mình như một thói quen; đó là lựa chọn cá nhân.
Hai bạn chưa kết hôn cùng mua. Đây là trường hợp pháp lý cần thận trọng nhất. Về hướng, hai người có thể chọn hướng ít thiệt nhất cho cả hai như với vợ chồng khác nhóm. Về pháp lý, nên có thoả thuận rõ về phần sở hữu và cách xử lý khi một bên muốn bán.
Mua căn hộ đã có người ở trước. Hướng căn không đổi, nhưng bố trí bếp, giường bên trong có thể làm lại khi sửa sang. Đây là lúc tốt để đặt bếp và giường theo tuổi gia chủ mới.
Đặt hướng vào đúng chỗ trong danh sách chọn căn
Một danh sách tiêu chí theo thứ tự giúp hướng hợp tuổi đóng vai trò của nó mà không lấn át những điều quan trọng hơn. Thứ tự nhiều người mua có kinh nghiệm dùng:
- Pháp lý dự án và căn hộ rõ ràng, chủ đầu tư hoặc người bán có đủ giấy tờ.
- Khả năng tài chính: tổng chi phí, khoản vay, phí quản lý hằng tháng nằm trong sức mình.
- Vị trí: đường đi làm, trường học của con, chợ, bệnh viện; ngập nước mùa mưa không.
- Chất lượng toà nhà: thang máy, phòng cháy chữa cháy, bãi xe, ban quản lý.
- Bản thân căn hộ: tầng, mặt bằng, ánh sáng, gió, tiếng ồn, view có bị chắn sau này không.
- Hướng hợp tuổi gia chủ theo bảng ở trên, dùng để chọn giữa những căn đã qua năm bước đầu.
- Bố trí bên trong theo tuổi: bếp, giường, bàn — làm khi nhận nhà và sửa sang.
Thứ tự này không có nghĩa coi nhẹ tập quán. Nó giúp tránh tình huống tiếc nuối hay gặp: chọn một căn chỉ vì hợp hướng, rồi sống với phí quản lý quá cao, tiếng ồn đường lớn hay nắng chiều hầm hập suốt nhiều năm.
Ví dụ chọn giữa ba căn
Ví dụ giả định: anh Khoa sinh năm 1987 (Đinh Mão), là trụ cột của gia đình bốn người, đang cân nhắc ba căn hộ trong cùng khu. Nam 1987 thuộc cung Tốn, nhóm Đông tứ mệnh: Bắc là Sinh khí, Nam là Thiên y, Đông là Diên niên, Đông Nam là Phục vị; Đông Bắc là Tuyệt mệnh, Tây Nam là Ngũ quỷ, Tây là Lục sát, Tây Bắc là Hoạ hại.
| Tiêu chí | Căn A | Căn B | Căn C |
|---|---|---|---|
| Hướng căn và mức theo cung Tốn | Nam (Thiên y) | Tây (Lục sát) | Đông Bắc (Tuyệt mệnh) |
| Tầng, tiếng ồn | Tầng thấp, sát đường lớn, ồn cả ngày | Tầng giữa, quay vào nội khu, yên | Tầng giữa, quay vào nội khu |
| Nắng, gió | Mát, ít nắng chiều | Có nắng chiều, ban công sâu che được | Sáng sớm có nắng, chiều mát |
| Khoảng cách tới trường của con | Xa hơn hai căn kia | Gần nhất | Gần |
| Giá so với ngân sách | Vừa ngân sách | Vừa ngân sách | Thấp hơn ngân sách một chút |
Nếu chỉ nhìn hướng, căn A thắng. Nhưng tiếng ồn đường lớn suốt ngày là thứ cả nhà phải chịu mỗi đêm, và đường đến trường xa hơn là thêm thời gian đưa đón mỗi ngày. Căn B rơi vào Lục sát, một mức nhẹ, trong khi thắng ở hầu hết các tiêu chí đời sống. Căn C rẻ hơn nhưng rơi vào Tuyệt mệnh, mức mà người theo tập quán thường ngại nhất, và cũng không hơn B ở điểm nào đáng kể.
Anh Khoa chọn căn B. Khi sửa sang, bếp được xoay quay về hướng Nam (Thiên y), giường vợ chồng kê theo hướng ít thiệt nhất cho cả hai, bàn làm việc quay về Bắc (Sinh khí). Ban công phía Tây được làm thêm rèm và cây để giảm nắng chiều. Đây là cách đặt tập quán vào đúng vị trí: dùng để quyết khi hai phương án sát nhau, và để bố trí bên trong cho yên lòng.
Căn hộ không hợp hướng mà vẫn muốn mua
Nếu một căn hộ đạt hết các tiêu chí quan trọng nhưng hướng rơi vào nhóm xấu theo tuổi gia chủ, tập quán Bát trạch vẫn có cách: bố trí bên trong. Trong căn hộ, bếp và giường thường có vài phương án kê khi sửa sang; chọn phương án có hướng bếp, hướng đầu giường rơi vào hướng tốt của gia chủ. Bàn làm việc, chỗ ngồi ăn cũng vậy.
Một lựa chọn khác là xem lại người làm gốc. Nếu vợ chồng khác nhóm và căn hộ hợp với người còn lại, hai người có thể thống nhất lấy người đó làm gia chủ về mặt hướng. Đây không phải "lách" tập quán; chính tập quán cũng không bắt buộc gia chủ phải là chồng.
Điều nên tránh là những thay đổi tốn kém hoặc vi phạm quy định toà nhà: đổi vị trí cửa chính căn hộ, đục tường chịu lực, lấn ra hành lang chung. Những việc này thường không được ban quản lý cho phép, có thể ảnh hưởng an toàn chung, và không có tập quán nào đòi hỏi chúng.
Với căn hộ mua trên bản vẽ hoặc xem qua nhà mẫu, nên hỏi rõ hướng căn theo bản vẽ mặt bằng tổng thể của toà nhà và đối chiếu khi nhận nhà. Nhà mẫu thường dựng ở khu riêng, hướng của nhà mẫu không phải hướng của căn bạn mua. Mặt bằng bố trí bếp, phòng ngủ trong căn mẫu cũng chỉ là một phương án; khi nhận nhà thô hoặc hoàn thiện cơ bản, bạn vẫn có thể bàn với đơn vị thi công để đặt bếp, giường theo tuổi trong giới hạn quy định của toà nhà về đường ống, điện và thoát khói.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà đứng tên vợ thì xem hướng theo tuổi vợ phải không?
Không nhất thiết. Theo tập quán, hướng tra theo gia chủ, tức người trụ cột sống trong căn nhà. Người đứng tên là chuyện pháp lý. Nếu vợ vừa đứng tên vừa là trụ cột thì tra theo vợ; nếu không, hai vợ chồng thống nhất người làm gốc.
Cha mẹ mua nhà cho con thì lấy tuổi ai?
Lấy tuổi người sẽ sống và làm chủ căn nhà, tức người con hoặc đôi vợ chồng trẻ. Cha mẹ trả tiền hay đứng tên không làm thay đổi điều này theo tập quán. Nếu đôi trẻ khác nhóm mệnh, nên để hai người tự chọn người làm gốc.
Người độc thân mua căn hộ có cần xem hướng không?
Nếu muốn theo tập quán thì tra theo cung phi của chính mình. Khi lập gia đình sau này, có thể bố trí lại bên trong theo cả hai người. Nhiều người độc thân chỉ để ý hướng giường và bàn làm việc, không đặt nặng hướng căn.
Căn hộ góc có hai mặt thoáng thì tính hướng nào?
Đây là trường hợp các quy ước khác nhau nhiều nhất: có nơi lấy cửa chính, có nơi lấy ban công lớn, có nơi lấy mặt thoáng chính. Nên chọn một quy ước rồi dùng nhất quán. Căn góc thường có lợi thế ánh sáng, gió, nên đừng bỏ chỉ vì một cách tính hướng.
Mua căn hộ năm không hợp tuổi có sao không?
Chuyện năm mua thuộc phần tuổi làm việc lớn, khác với chuyện hướng căn. Tập quán chủ yếu bàn về năm làm nhà, động thổ; với mua căn hộ đã xây xong, nhiều người không xét năm. Nếu gia đình để ý, có bài riêng về tuổi trong việc lớn.
Có nên đổi người đứng tên cho hợp tuổi không?
Không nên. Người đứng tên ảnh hưởng tới quyền sở hữu, khoản vay, thuế, thừa kế. Đổi người đứng tên vì lý do tuổi có thể gây rắc rối pháp lý thật. Tập quán cũng không yêu cầu điều đó, vì hướng tra theo gia chủ chứ không theo tên trên giấy.